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房地产强势复苏 真实还是幻象(附图)

2009-06-11  作者:admin  发表评论

(图片来源 中国证券报)

从成交量激增到销售均价抬升,继而到开发商土地购置信心的恢复,房地产业复苏似乎正在挺进“实质性”阶段。伴随着行业的最新变化,5月份以来,内外资投行、主流券商研究机构开始集体“唱多”房地产。

  在此背景下,A股和港股房地产板块走出了一波凌厉的上攻态势。从5月第一个交易日开始至今,A股房地产(申万)指数累计升幅近20%,恒生地产建筑行业指数累计升幅超过25%,远高于同期大盘的涨幅。

  十余份机构研究报告认为,“一线开发商去库存化进程已接近尾声,短期内突出的供需矛盾将助推房价上涨,而土地市场升温和新开工增加将明显改善房地产投资,行业景气度有望走出低谷。”

  业内专家指出,抛开投行、机构集体唱多的利益驱动,房地产业调整的阶段性底部已经确立。至于全国房地产市场回暖能否持续,行业景气能否重回上升通道?乐观的看法正在占据“上风”。开发商虽然表态“谨慎”,但实际的行动却在印证复苏的趋势。

  不过,房价和地产股股价大幅上涨也在加剧市场对于泡沫的担忧。在通胀预期下,楼市投资性需求正在抬头;而低利率在很大程度上透支了未来的购买力。如果房价上涨导致自住消费型需求退场,那么楼市复苏会不会成为“空中楼阁”?

  刚性需求是否会萎缩

  5月以来,瑞银、花旗、摩根大通、摩根斯坦利、高盛、野村证券等国际大行纷纷发布研究报告,看好中国房地产。而他们立论的基础,无一例外都是“刚性需求释放带来成交量强劲回升,并预计这一趋势将持续”。野村最新报告便认为,内地房产市场会继续强劲,预期2010年成交量升至7.4亿平方米的纪录高位。

  无独有偶,中金、申万、国信等国内投行和证券研究机构也一致唱多房地产业。他们认为,地产行业在需求旺盛、政策扶持而供给难以有效释放,因此下年底见底回升较为确定。

  但从重点城市最近的销售数据看,楼市已开始呈现“疲态”。北京、上海、深圳等一线城市商品住宅的成交量已连续数周环比回落,距离4月份的高点已下降10%-20%。这被空方人士看成是累积的刚性需求逐步释放殆尽的结果。

  所谓的刚性需求,是否真的如机构报告所预期的那样,能持续释放,并给房地产业带来复苏的原动力?

  申银万国江征雁也指出,我国房地产需求每年能保持在一个比较稳定的水平。目前,我国“大城市化”仍在进行,大城市服务业定位和城市吸引力使其每年常住人口增长仍较快,从而带来新增住房需求。一线城市常住人口近五年的复合增长率,除广州略低为1.3%外,其它三个城市都在2%以上。另外,政府推动的拆迁带来大量刚性需求,且在一线城市,而这部分需求有较强购买力。

  从短期看,地产专家认为,累计需求使得今年的潜在需求量巨大。而近期市场成交回落,除了涨价因素以外,开发商新增供应和库存减少也是重要原因。但房价上涨过高导致购买力透支,可能造成交量大大低于均衡状态;同时投资性需求兴起将明显抑制住房消费,这依然值得警惕。

  房价泡沫是否在膨胀

  按照行业复苏的逻辑,交易活跃必然带来价格上涨。高盛预计,预期2011及2012年中国楼价将每年上升10%;摩根士丹利预料未来12个月,楼价升幅在5%-10%,尤其是一二线城市的房价升幅更大;野村证券的报告更为乐观,预计今明两年中国楼价有10%-15%的升幅。

  “2008年的调整,主要城市房价下调有限。北京等一线城市与2007年的高点相比,房价也就降了20%左右。现在又涨回去了。”一位从事新房代理的资深经理告诉中国证券报记者。他认为,降息带来的购房成本下降,很大程度上已经被地产商的提价所取代。

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